如何分析通胀会再来

　　如何分析通胀会再来？怎样分析通胀会再来？怎么分析通胀会再来？

　　如果贷款利率上浮10%，则月均还款额上升到5979元，比优惠利率下多了1200元。可见高额借贷下，月供款对利率非常敏感。

　　20年很长。眼下这种信贷井喷，迟早招致通胀。一旦进入加息周期，则月供增加更为明显。假设这套住房供款3年后进入加息周期，则已还款17万元。余额62.74万元要进行利率重置。假设贷款利率恢复到此次降息前的水平，5年以上为7.83%。则月供上升为5573元。

　　1995年5年以上贷款基准利率为15.30%，这是中国历史上的最高值。我们假设20年间还款加权平均利率为7.83%，则20年共支付利息78.6万元，几乎相当于贷款总额。

　　这个例子很容易看出，如果贪图当前优惠利率的便宜而贷款，则在未来20年中因利率调整最终要支付的利息成本比想象得要高得多。

　　房地产的流动性很差，想转手的时候很难卖上合适的价钱。那些跃跃欲试准备买房者，应三思加息后的月供是否在你的承受能力之内。如果一定要买，一定要按揭，必须固定利率。

　　房地产从待定席胜出

　　当前货币政策决定了经济复兴的路径是由迅猛的信贷投放，由投资牵动中国经济“硬启动”。新的产能过剩如何消化？现在政府就开始未雨绸缪，即扩大消费的振兴大计，而无论从国内还是从国际历史来看，最终的结果必然是再次启动房地产。

　　1998年亚洲金融危机后，中国扩大内需政策最显著的成果，是启动了商品房市场。1998年底，商业银行住房贷款余额仅为514亿元，到2000年末，增加到3306亿元，三年增长了5倍多，平均每年翻番。

　　2001年全国消费信贷余额为6990亿元，其中个人住房贷款余额为5598亿元，占80%。2007年全国消费信贷增加额中80%是住房贷款，这和2001年的情况相似。

　　2003年到2007年，城镇居民人均可支配收入从8472元上升到13786元，增长了62%，而一线城市的房价涨幅高达200%以上。房价收入比被广泛质疑，而支撑高房价的是银行信贷资金的大幅增长。什么样的房价收入比才算是合理的呢？世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。在中国，这个比例是大约在10_15：1。香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1。

　　对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。因而，在房价问题上，中央政府和地方政府的利益并不一致。这也就是为何市场对管理层稳定房价的政策并不买账的原因。

　　2007年，随着CPI不断走高，央行开始痛下决心，从3月开始紧锣密鼓地加息，当年共加息6次，终于打破了房价上涨的魔咒。

　　2008年多数房地产商资金链开始吃紧，降价不降价成了一个生死攸关的命题，为了维持高毛利，大多数房地产采取“拖延”策略。而2008年9月开始的新一轮降息像及时雨一样拯救了众多房地产商。降价变得更为缓慢。

　　“房地产市场的调整结束了吗？”这个问题很难回答，从短期来看，扩大内需的基本方针下，房地产重新成为经济引擎应该是大概率事件了。但从中期看，泡沫被刺破是早晚的事情。房价会不会开始一轮新的疯狂？这个可能不排除，待泡沫被吹得更大时破裂，其危害恐怕更大。

　　最近房地产市场复苏的消息似乎越来越明朗，如果就此结束调整，那么我们可以这么总结：全国70个主要城市的房价仅仅连续环比负增长了7个月就结束了一轮调整，而之前价格强劲上升了6年。这个命题看起来的确不可思议，我们可能误用了“调整”一词。更不可思议的，这次调整中很多城市的房价向下调整的幅度甚至不超过10%。

　　房地产是各国央行救经济的法宝。这一次危机来得更为凶猛，造成的经济收缩更为严峻。扩大内需最终还是要落在重新启动住房消费上。地方政府出台的税费减免、送户口等一系列购房优惠措施，中央从驳斥到默许，态度已悄然转变。

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